Рентабельность инвестиций и кредит (продолжение статьи «Банкротство холдингов...»)
Во всех приведенных примерах, хотя их данные представлены на основе реальных цифр и реальных событий, изменены все названия, так что любые совпадения обусловлены чистой случайностью. Вся информация была предоставлена либо с согласия ее владельца, либо построена на данных бухгалтерского учета, которые не являются коммерческой тайной, либо приведены сильно искаженные данные или данные уже не существующих субъектов.
Так, к нам некоторое время назад обратился один бизнесмен, специализирующийся на инвестиционном строительстве коммерческой (нежилой) недвижимости. Он строил два корпуса автопаркинга, в проекте участвовал банк-соинвестор и покупатель на один корпус – Автоцентр (покупатель оплатил 10% задатка, а остальные 90% должен был оплатить по окончании строительства). Строительство финансировалось как за счет этого бизнесмена, так и за счет инвестиционного кредита банка. Ориентировочный срок строительства составлял 18 месяцев, банковский инвестиционный кредит – 14,5% годовых.
Первоначально бизнесмен предполагал, что он строит со 100% личной рентабельностью своей работы, однако, период строительства затянулся, кроме того, этому бизнесмену предложили другой проект, где условия вложения его денег были 5% свыше инфляции. Он просил просчитать варианты его действий, а также цену продажи зданий.
Нам пришлось сильно разочаровать этого бизнесмена (кстати, он имел два высших образования и также как и в другом нашем примере был кандидатом экономических наук) в первоначальной рентабельности стройки.
При официальной инфляции в 1% в месяц (за 18 месяцев она была бы равна 0,196) и всех остальных вышеперечисленных условиях его участие в строительстве составляло бы 30,42 % годовых. А рекомендуемая цена продажи зданий составляла бы 46% к себестоимости. При инфляции в 2% в месяц (за 18 месяцев она была бы равна 0,428) и всех остальных вышеперечисленных условиях, рекомендуемая цена продажи зданий была уже «выше рынка».
Более того, мы смогли доказать, что договор предварительной продажи одного корпуса этот бизнесмен заключил на уровне его себестоимости с учетом изменения стоимости денег из-за инфляции и оплаты банковских процентов! Ведь если бы Автоцентр заплатил ему сразу всю стоимость одного корпуса, он мог бы вложить эти деньги с доходностью хотя бы 5% выше инфляции и получить до 90% годовых доходности! Если бы Автоцентр платил эти деньги «по требованию» на расходы на строительство, то этот бизнесмен имел бы дело только с уменьшением суммы согласно реальному курсу инфляции с неполученного остатка. В его же действительной сделке, он по сути, заключил фиксированный фьючерс по низкой цене, без поправки на инфляцию и взял факторинговый кредит! В этой сделке зарабатывал только банк и Автоцентр!.
Эта история имеет еще два продолжения:
Первое: кредитный договор с банком был заключен не на общую сумму, а на каждый этап строительства банк заключал новый отдельный договор на новую сумму. И при наступлении финансового кризиса осенью прошлого года банк просто отказался заключать следующий кредитный договор. А проценты по предыдущим договорам шли… К концу ноября 2008 года этот бизнесмен сам пришел к нам банкротиться. Мы еще раз сделали краткую ревизию его бизнеса, в том числе юридический аудит его контрактов с банком и … предложили ему еще раз пойти на переговоры с банком. Все дело было в низком юридическом качестве и необеспеченности банковских кредитных договоров, по которым, если бы было начато банкротство не фирмы-заемщика (как предполагал сам бизнесмен), а фирмы-поручителя (имеющей активы и крупные внутрихолдинговые задолженности), то банк бы потерял очень существенную сумму. Банк внимательно просмотрел наши аргументы, после чего снова вернулся к обсуждению последующего кредитования строительства.
К нашему глубокому сожалению, этот бизнесмен согласился на недостаточно хорошие условия для себя в новом кредитном договоре, передав практически весь контроль по управлению всеми своими фирмами банку и затребовав меньшую, чем надо было бы по нашему мнению сумму кредита. Так что, его история будет иметь второе, уже более грустное продолжение …
Таких грустных жизненных историй очень много....
Во всех приведенных примерах, хотя их данные представлены на основе реальных цифр и реальных событий, изменены все названия, так что любые совпадения обусловлены чистой случайностью. Вся информация была предоставлена либо с согласия ее владельца, либо построена на данных бухгалтерского учета, которые не являются коммерческой тайной, либо приведены сильно искаженные данные или данные уже не существующих субъектов.
Так, к нам некоторое время назад обратился один бизнесмен, специализирующийся на инвестиционном строительстве коммерческой (нежилой) недвижимости. Он строил два корпуса автопаркинга, в проекте участвовал банк-соинвестор и покупатель на один корпус – Автоцентр (покупатель оплатил 10% задатка, а остальные 90% должен был оплатить по окончании строительства). Строительство финансировалось как за счет этого бизнесмена, так и за счет инвестиционного кредита банка. Ориентировочный срок строительства составлял 18 месяцев, банковский инвестиционный кредит – 14,5% годовых.
Первоначально бизнесмен предполагал, что он строит со 100% личной рентабельностью своей работы, однако, период строительства затянулся, кроме того, этому бизнесмену предложили другой проект, где условия вложения его денег были 5% свыше инфляции. Он просил просчитать варианты его действий, а также цену продажи зданий.
Нам пришлось сильно разочаровать этого бизнесмена (кстати, он имел два высших образования и также как и в другом нашем примере был кандидатом экономических наук) в первоначальной рентабельности стройки.
При официальной инфляции в 1% в месяц (за 18 месяцев она была бы равна 0,196) и всех остальных вышеперечисленных условиях его участие в строительстве составляло бы 30,42 % годовых. А рекомендуемая цена продажи зданий составляла бы 46% к себестоимости. При инфляции в 2% в месяц (за 18 месяцев она была бы равна 0,428) и всех остальных вышеперечисленных условиях, рекомендуемая цена продажи зданий была уже «выше рынка».
Более того, мы смогли доказать, что договор предварительной продажи одного корпуса этот бизнесмен заключил на уровне его себестоимости с учетом изменения стоимости денег из-за инфляции и оплаты банковских процентов! Ведь если бы Автоцентр заплатил ему сразу всю стоимость одного корпуса, он мог бы вложить эти деньги с доходностью хотя бы 5% выше инфляции и получить до 90% годовых доходности! Если бы Автоцентр платил эти деньги «по требованию» на расходы на строительство, то этот бизнесмен имел бы дело только с уменьшением суммы согласно реальному курсу инфляции с неполученного остатка. В его же действительной сделке, он по сути, заключил фиксированный фьючерс по низкой цене, без поправки на инфляцию и взял факторинговый кредит! В этой сделке зарабатывал только банк и Автоцентр!.
Эта история имеет еще два продолжения:
Первое: кредитный договор с банком был заключен не на общую сумму, а на каждый этап строительства банк заключал новый отдельный договор на новую сумму. И при наступлении финансового кризиса осенью прошлого года банк просто отказался заключать следующий кредитный договор. А проценты по предыдущим договорам шли… К концу ноября 2008 года этот бизнесмен сам пришел к нам банкротиться. Мы еще раз сделали краткую ревизию его бизнеса, в том числе юридический аудит его контрактов с банком и … предложили ему еще раз пойти на переговоры с банком. Все дело было в низком юридическом качестве и необеспеченности банковских кредитных договоров, по которым, если бы было начато банкротство не фирмы-заемщика (как предполагал сам бизнесмен), а фирмы-поручителя (имеющей активы и крупные внутрихолдинговые задолженности), то банк бы потерял очень существенную сумму. Банк внимательно просмотрел наши аргументы, после чего снова вернулся к обсуждению последующего кредитования строительства.
К нашему глубокому сожалению, этот бизнесмен согласился на недостаточно хорошие условия для себя в новом кредитном договоре, передав практически весь контроль по управлению всеми своими фирмами банку и затребовав меньшую, чем надо было бы по нашему мнению сумму кредита. Так что, его история будет иметь второе, уже более грустное продолжение …
Таких грустных жизненных историй очень много....
Наш сайт переезжает на www.krahu-net.ru
Мы будем Вам благодарны и очень рады,
если Вы продолжите посещать нас по новому адресу,
телефон для срочной связи
+7 (911) 782-65-25 Галина Юрьевна
